【基础案情】 2018年8月，李某以391万余元的价钱向甲公司购置商品房一套，两边签署《商品房交易条约》，商定甲公司应在2019年5月30日前交付商品房、在2019年8月30日前交付权属证书，若过期交房、过期办证则应分辨承当违约义务。又，该条约附件八第八条第三款商定，若出售人过期交房，则条约第十六条中出售人许诺获得地皮、屋宇权属证书或不动产证书的时光响应顺延，顺延限期与商品房交付的过期限期雷同，该限期内出售人不承当过期办证的响应违约义务及抵偿义务。2019年12月，甲公司因过期200天交房与李某签署了《违约金确认书》，付出违约金23.5万余元，商定“乙方不得再以过期交房以及过期交房发生其余影响等向甲方提出其余主意”。2020年2月，甲公司向李某收回《不动产权证书操持告诉书》，告诉商品房已于2020年1月实现商品房全部权初始注销并获得不动产权证书，告诉业主理理商品房转移注销手续。李某向甲公司主意过期办证违约金6.7万余元未果，于2021年12月诉至法院。一审、二审法院均以为李某诉求有现实与执法根据，甲公司应依照条约商定承当过期办证的违约义务。甲公司不平，请求再审。再审法院以为原一审、二审讯决对案涉《违约金确认书》商定的局部内容懂得不当，招致实体处置不当，裁决打消原一审、二审讯决，采纳李某的诉讼恳求。李某不平，向查察构造请求监视。 对甲公司在按约承当过期交房违约金后，能否还答允担办证延后违约金，司法实际中重要有以下三种看法： 第一种看法以为，条约附件八第八条第三款系有效格局条目，甲公司应该承当过期办证的违约金。案涉《商品房交易条约》第十六公约定，甲公司应实现商品房的初始注销，并在2019年8月30日前获得地皮、屋宇权属证书，交付给李某。但甲公司现实交付李某不动产权证书的日期为2020年2月，确切存在过期办证情况。固然依据该条约附件八第八条第三款商定，若出售人过期交房，则办证时光响应顺延，但该商定罢黜了出售人的义务，减轻了买受人的任务，且甲公司未尽充足阐明及说明任务。依据行动事先实用的条约法第三十九条、第四十条之划定，该商定属于甲公司供给的格局条目，该条目罢黜了甲公司的义务，应属有效。 第二种看法以为，过期交房跟过期办证系两个差别事由，甲公司应该承当过期办证违约金。案涉《商品房交易条约》明白商定了过期交房及过期办证两个违约行动的差别义务承当方法，两者不克不及混淆。该案中，甲公司虽赔付了过期交房违约金，但未赔付过期办证违约金，且未证实赔付的过期交房违约金已弥补李某的过期办证丧失，故甲公司应按照条约商定承当过期办证违约义务。《违约金确认书》第三条虽商定“乙方不得再以过期交房及因过期交房发生其余影响等向甲方提出其余主意”，但两边并未明白商定“过期办证”属于“因过期交房而发生其余影响”的范畴。故李某仍可按照《商品房交易条约》主意过期办证违约义务。 第三种看法以为，《违约金确认书》对过期交房跟过期办证违约义务停止了明白，甲公司在承当过期交房违约金后毋庸另行承当过期交房招致的过期办证违约金。固然依据两边签署的《商品房交易条约》的商定，甲公司未按商定限期交付屋宇、权属证书的，应分辨承当过期交房违约义务跟过期办证违约义务，但在条约实行进程中，甲公司因未依照商定限期交付屋宇后，与李某签署了《违约金确认书》，对过期交房违约金停止了确认，《违约金确认书》第三公约定“甲方（甲公司）向乙方（李某）指定银行账户付出违约金后，即实现了过期交房等相干义务承当，乙方不得再以过期交房及因过期交房发生其余影响等向甲方提出其余主意”。该《违约金确认书》签署时过期办证现实已产生，能够推知，甲公司付出过期交房违约金后，两边对甲公司未按商定限期交付屋宇、权属证书等事项已无争议。甲公司已按约付出过期交房违约金，李某再诉请甲公司承当过期办证违约义务，不合乎《违约金确认书》中的相干商定。 笔者以为，联合本案相干证据，甲公司在足额付出过期交房违约金后，无需再另行付出过期交房招致的过期办证违约金，详细来由如下： 第一，甲公司与李某签署的《商品房交易条约》附件八第八条第三款对此有明白商定。《商品房交易条约》第九条明白交房日期为2019年5月30日之前，第十六条明白办证日期为2019年8月30日前，并分辨划定了过期交房、过期办证的违约义务，第二十五条划定“本条约连同附件共46页，一式伍份，存在等同执法效率”。而附件八第八条第三款明白“若出售人过期交房，则条约第十六条中出售人许诺获得地皮、屋宇权属证书或不动产证书的时光响应顺延，顺延限期与商品房交付的过期限期雷同，该限期内出售人不承当过期办证的响应违约义务及抵偿义务”。案涉条目虽是开辟商为了反复应用而事后制定的格局条目，但依据行动事先实用的条约法第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条等相干划定，格局条目并不固然有效，只有在法定情况，或许供给格局条目一方罢黜其义务、减轻对方义务、消除对方重要权力的情况下才有效。该条目虽为格局条目，但甲公司并未分歧理地罢黜或加重其义务，且《商品房交易条约》曾经两皇冠新体育官网边具名失效并存案，应视为李某对《商品房交易条约》附件八的内容系明知，条约附件八的内容系两边的实在意思表现，亦正当无效。 第二，甲公司与李某签署的《违约金确认书》第三条对此亦停止了重申跟明白。《违约金确认书》第三条“甲方（甲公司）向乙方（李某）指定银行账户付出违约金后，即实现了过期交房等相干义务承当，乙方不得再以过期交房及因过期交房发生其余影响等向甲方提出其余主意”。李某于2019年12月18日在《违约金确认书》上具名之日时，过期交房、顺延办证的现实均已产生，两边签署该确认书的本意是甲公司付出过期交房违约金后，两边对甲公司未按商定限期交付屋宇、权属证书等事项已告竣分歧并无争议。 第三，依照常理揣摸，办证日期个别应设置在交房后的公道限期内。两边签署的《商品房交易条约》注释中固然载明白详细日期，但联合附件内容，现实象征着办证限期为交房后三个欧洲杯竞猜手机app推荐月内。甲公司在交房后两个月阁下即告诉李某办证，并未超越公道的三个月限期。依照常理揣摸，本案中过期200天交房必定招致办证延后，办证延后属于“因过期交房发生其余影响”。假如交房后三个月仍未告诉办证，则买受人能够主意过期办证招致的相干用度。浙江省2018版商品房交易条约树模文本将第二十一条修正为“因出售人的起因，买受人未能在该商品房交付之日起……日内实现该商品房的屋宇买卖手续跟获得不动产权证的”，不再明白详细办证日期，亦有增加该类歧义之目标。 第四，从好处均衡角度考量，请求甲公司一并承当统一起因招致的过期交房跟188体育官方平台过期办证双重义务过于严苛。该房总价为391万余元，依据《违约金确认书》，甲公司因过期交房200天已承当了违约金23.5万余元（过期90日内按日付出已付购房款的万分之二，超越90日按日付出已付购房款的万分之三，不低于银行同期存款利率），该过期交房违约金已远高于同地段同类屋宇房钱尺度，充足弥补李某因过期交房而蒙受的丧失。且与李某有同类情况的购房者较多，斟酌到甲公司的现实运营情形，罢黜甲公司因过期交房而顺延办证的违约义务有利于均衡当事人之间的好处。 【处置成果】 2024年10月，查察构造对李某请求平易近事查察监视一案作出不支撑监视请求决议，并对李某及其状师停止释法说理，解开了李某的心结。其他数百名怜悯形购房职员均未再主意过期办证违约金，无效节俭了司法资本。 （作者单元：浙江省宁波市国民查察院）